分類篩選
分類篩選:

房地產泡沫論文例文 房地產泡沫衡量指標的比較研究

版權:原創標記本站原創 星級:★★★★★3.0 主題:房地產泡沫有案例范文 級別:優秀學術論文 范疇:電大自考論文類別:經濟論文論文范文編號:jjlw010894 期刊發表:正規刊號 全文字數:2500字 投稿作者:hnvvjo 審稿編輯:知名學術家 閱讀次數:16923

這篇房地產泡沫論文范文為免費優秀學術論文范文,可用于相關寫作參考。

【摘要】自住需求和投資需求都是满足居住需要的正常需求,它们決定房產市場的基礎價格;而投機需求是一種非正常需求,它決定泡沫價格。房價收入比主要是從自住需求角度來考察居民的購買承受力,房價租金比主要是從投資需求角度考察住房的投資價值,而空置率主要是從投機需求角度考察住房的閑置狀況。因此,從投機角度得出的空置率,才能更準確地衡量房地產市場的泡沫程度,而房價收入比和房價租金比等指標只可以作為參考作用。

房地產泡沫有案例論文 房地產泡沫有案例

基于房地產泡沫背景下對我國政府調控措施的有效性

中國當前的房地產泡沫

中國房地產經濟泡沫

房地產泡沫現狀成因

【關鍵詞】房地產泡沫衡量指標投機需求空置率

一、引言

房地產泡沫通常指住房市場的泡沫,因为住房市場的泡沫對民眾和經濟產生的危害更為廣泛。一方面,房地產泡沫的興起將過度推高住房價格,這讓廣大中低收入者難以承受,勢必影響到他们居住水平的改善以及降低其它方面的生活質量。另一方面,房地產是一個關聯度相当高的行業,尤其與金融業的相互依存度相当高,具有牽一發而動全身的作用,泡沫一旦破滅就會引發金融危機以及整體經濟的衰退??傊?,房地產泡沫所產生的危害不利于和諧社會的建設與經濟的穩定發展。

房地產泡沫衡量指標的比較碩士學位論文相關參考屬性
有關論文范文主題研究: 房地產泡沫相關論文范文 大學生適用: 8000字學院學士論文
相關參考文獻下載數量: 35 寫作解決問題: 怎么撰寫
畢業論文開題報告: 論文提綱、論文小結 職稱論文適用: 期刊目錄、高級職稱
所屬大學生專業類別: 房地產泡沫有案例 論文題目推薦度: 最新房地產泡沫題目

近10年來,我國各大城市的住房價格就進入快速上漲的通道,并由此引起各方對我國房地產泡沫問題的高度關注,且存在著比較激烈的爭論。住房是一個大金額的生活必需品,无论是購買還是租賃消費,對普通民眾来说都不是一件很輕松的事情,對身處高房價的大城市民眾来说更是如此,所以人们對房地產充滿情緒化的认识是可以理解的。而且,通过翻閱文獻后發現,甚至不少研究者關于房地產泡沫問題的觀點也似是而非,尤其在房地產泡沫大小的評估上出現很多錯誤觀點,與房地產市場的实际運行情況存在比較大的差距,從而在對我國房地產泡沫的防范上很難提出建設性意見和措施。

關于房地產泡沫大小的衡量指標眾說紛紜,不一而足。有的人认为,房價過高人们收入難以承受就有泡沫,即房價收入比是衡量房地產泡沫的主要指標;有的人认为,房子租金過低缺乏投資價值就有泡沫,即房價租金比是衡量房地產泡沫的主要指標;有的人认为,房地產投機過多造成大量房子空置就有泡沫,即空置率是衡量房地產泡沫的主要指標;甚至有人认为,房價漲得快超過經濟增長速度就有泡沫,即房價增長率成為衡量房地產泡沫的指標。那么,什么才是衡量房地產泡沫的真正指標呢筆者觉得很有必要在分析房地產泡沫如何形成的基礎上做進一步的探討,從而弄清楚評判房地產泡大小的更為準確的衡量指標。

二、房地產泡沫的定義和形成

關于房地產泡沫,虽然许多研究者給出了各自的定義,但這些定義通常都认为,房地產泡沫本質上是一種價格運動現象,是由投機導致的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲狀態。換一句话说,房地產泡沫是指由于房地產投機引起的房地產價格與基礎價值嚴重背離,市場價格脫離了实际使用者支撐的情況。具體来说,房地產泡沫是房地產價格高于市場基礎價格的部分。經濟學告訴我们,價格變化是由供需關系決定的,所以房地產的泡沫價格也应该從供需角度來分析,尤其要弄清楚產生過度供給的房地產投機需求,以及正確區分住房的正常需求與投機需求,從而對房地產泡沫的形成有一個更好的理解。

住房需求具有特殊性,虽然住房是用来居住的,但與一般商品的消費方式不同,住房既可以通过購買方式居住,也可以通过租賃方式居住。所以,從居住角度看,購房的用途可以是自己住,也可以是租給別人住。但是,如果購房不是用来出租,而是直接讓它閑置起来待價而沽,那無疑是對住房使用價值的浪費,是一種非正常的投機炒作行為。因此,從住房的購買需求角度看,住房需求可以區分為三種需求,即自住需求、投資需求和投機需求。投資需求虽然不是满足自住需要,但它首先是通过满足消費者的租住需要而獲得長期租金回報,其次才是考慮增殖收益;而投機需求看重住房價格上漲,主要是为了賺取短期的買賣差價,所購住房不僅被空置,而且會引起過度供給的拋壓。購房自住無疑属于正常需求,而投資購房雖不是自住,但也是用来满足他人居住需要的,也應属于正常需求。因此,投資需求和自住需求都是正常需求,它们共同決定住房市場的基礎價格,而投機需求是一種非正常需求,是產生房地產泡沫的根源。當然,住房作為投資品,一旦價格上漲較快的时候,投資行為就有可能轉化為投機行為,這就需要對投資需求進行適度的規范。

三、房地產泡沫衡量指標的比較分析

判斷房地產市場是否存在泡沫以及存在多少泡沫,當然可以從不同的角度進行衡量和測度,而其中具有代表性的指標有三種,它们分別是房價收入比、房價租金比和空置率。但是,哪一種衡量指標更具客觀真實性呢這就需要我们做進一步的比較分析。

(一)房價收入比

房價收入比是指住房平均價格與居民戶平均年收入之比,主要是從自住需求角度來考察居民的購買承受力。如果房價收入比過高,说明房價已经超出居民的購買承受力,自住需求將受到壓縮,其原因除了是投資需求過多外,也可能是投機需 高了房價,造成了房地產泡沫的存在。所以,房價收入比可以成為判斷房地產泡沫的一個參考指標。但是,房價收入比分析方法是很難準確測度房地產泡沫的多少。

從房地產泡沫定義的角度看,房價收入比的高低并不能直接反映投機需求的多少。而且,房價收入比具有較大的動態變化性,无论是從橫向的國際比較,還是從縱向的歷史比較,都很難準確測度房地產泡沫的多少。從橫向来看,各國經濟發展水平和消費觀念是存在差異的,房價收入比也存在較大的差距。例如,1998年聯合國對96個國家調查結果發現,房價收入比的分布區間很寬,從0.8直到30,平均值為8.4。從縱向来看,房價收入比的參考作用會比較大,但随着經濟發展和居民收入的提高,由于住房的收入彈性是變化的,房價收入比也应该有所不同。因此,進行房價收入比的歷史比較和國際比較,只能對判斷是否存在房地產泡沫起到一個參考作用,很難準確衡量房地產泡沫達到多大程度。

(二)房價租金比

房價租金比也有叫租售比的,是指住房購買價格(或 價格)與住房租金之比,主要是從投資需求角度考察住房的投資價值。當房價租金比太高,尤其當房租扣除貸款利息和住房保有費用后的投資收益小于銀行存款利息時,則说明住房租金太低,越來越喪失了投資價值,其原因除了是投資需求過多外,也可能是投機需 高了房價,造成房地產泡沫越來越大。所以,房價租金比也可以成為判斷房地產泡沫的一個參考指標。但是,從房地產泡沫定義的角度看,房價租金比的高低同样不能直接反映投機需求的多少。而且,房價租金比也具有較大的動態變化,无论是從橫向的國際比較,還是從縱向的歷史比較,都很難準確測度房地產泡沫的多少。

從橫向来看,各個國家的文化和消費觀念存在差異,有的國家購房居住的觀念强烈些,有的國家相對較弱些,從而導致各國自有住房率的不同。自住率高的國家,由于租房率較低,一般住房租金偏低,從而存在較高的房價租金比。從縱向来看,随着城市規模的扩大,外來人口和流動性人口越來越多,就會出現自住率下降和租房率上升的現象。例如,1993年日本東京的租房率為58%,大阪為50.9%,城市規模更小的京都為40%。因此,城市人口規模越大,住房投資價值也越大,從而房價租金比存在明显降低的趨勢。

(三)空置率

空置率是指住房空置面積與住房存量面積之比,主要是從投機需求角度考察住房的閑置狀況。進行房產投機主要是为了賺取住房的短期升值,而不是用来居住使用的,宁愿讓它空置待價而沽。從房地產泡沫的定義来看,它是由投機導致的,是房價高于市場基礎價格的部分。因此,相比房價收入比和房價租金比来说,從投機角度得出的空置率,能更準確地測算房地產市場所存在的泡沫程度。而且,計算空置率并不是一件很難的事,一手新房空置面積可以從房產局得到,二手房空置面積可以聯手房產局和水電煤部門統計得到。不過需要指出的是,一定程度的空置率對房地產市場来说是正常的,并不必大驚小怪,因为不僅新房正常 需要時間,而且房屋正常出租也需要時間。那么,這就引出兩個問題,一是由双方尋找而引起的摩擦性空置能不能算作空置房,二是空置多長時間才能算作投機性空置。因此,如何計算空置率以及空置率與泡沫程度的關系,是需要我们做進一步研究的。盡管如此,筆者仍认为空置率不失為一個更具客觀可行的衡量指標。

關于空置率與房地產泡沫程度的關系,國外學者有一些研究,他们根據空置率的大小劃分為四個層次,即空置率低于3%為緊張區,這時人们很難尋到稱心的房子;3%至10%之間為合理區;10%至20%之間属于危險區,這時政府要加強警覺和采取措施;20%以上為嚴重積壓區,极度危險。在測度我國房地產泡沫時,虽然可以與國際數據進行橫向比較,但我觉得有必要結合我國國情建立自己的評估標準。

除了以上三個評估房地產泡沫的指標之外,還有房地產的總投資比例、房地產的銀行貸款比例等其它指標。但总的来说,空置率是衡量房地產泡沫最客觀和可行的指標,其它指標只可以作為參考作用。因为房產需求價格的高低是由自住需求、投資需求和投機需求共同決定的,而其中的泡沫價格只取決于投機需求。所以,即使房價漲得快漲得高,如果不主要是投機需 動的以及空置率不高的話,那房地產市場也就不存在大的泡沫。

中國房地產泡沫

房地產論文范文房地產論文答辯房產營銷論文房地產營銷論文客房服務技師論文房地產營銷論文摘要

四、結束語

只有對房地產泡沫的形成原因及衡量指標有更加準確的把握,才能對我國房地產泡沫的程度進行正確評估,才能在防范我國房地產泡沫上提出建設性意見??傊?,要使住房調控政策更加有效,就应该使出臺的政策建立在正確的經濟分析和評估基礎之上,否則調控效果不僅不佳,甚至走向調控目標的反面。當然,本文更多的是進行定性分析,出臺具體政策則需要做進一步的定量分析。

參考文獻:

[1]警惕房地產泡沫積聚金融風險

[2]房地產泡沫的經濟

[3]房地產泡沫金融危機

優秀點評

如何撰寫論文綜述?本論文是一篇免費優秀的關于中國房地產泡沫論文范文資料,可用于相關論文寫作參考,是泡沫和需求和房地產開題報告范文,對相關文獻綜述及職稱論文參考文獻資料下載有幫助.

1 2 3 4 5
延伸閱讀
免費工具
Free tools
七乐彩预测霸王福彩